その土地は担保になるのか。土地購入の前に事前審査をした話|住まいのこと

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その土地は担保になるのか。土地購入の前に事前審査をした話|住まいのこと

こんにちは、楓*(@kaede_twi)です♪

家づくりにはいろいろなパターンがあります。

分譲住宅とか、注文住宅とか。
ハウスメーカーや工務店、設計事務所によるものとか。
それからマンションか戸建てかとか。
戸建ての場合は土地も必要になってきますが、今日はその土地にまつわるお話です。

我が家の場合は不動産屋さんから土地を購入し、設計事務所に戸建ての住宅の設計をしてもらい、実際の工事は設計事務所が監理をしながら工務店が行うというタイプです。

この場合まず土地を自己資金で購入するのか、融資を受けるのかという問題が出てくるのですが、土地を住宅ローンの一部としてローンを組む場合には条件があったりします。

例えば土地を購入してから1年以内に着工してくださいとか。
各金融機関によって違いはあるものの、何かしらの時間的な制約がでてきます。

我が家の場合、お願いしたい建築家の方がいるのですが、どう考えても1年以内での着工は無理だったのと、資金計画を立てたところ目処がついたので土地については自己資金で購入することに。

そこで問題になってくるのが、果たしてこの土地を購入して大丈夫なのか、この土地に家を建てられるのか、この土地に家を建てるための融資を受けられるのか、ということ。

不動産屋さんの説明を疑っているわけではないのですが、万が一見落としがあったらまずいし、金融機関がどう判断するかは金融機関にしかわからないことです。

そこで、土地の購入の前に銀行に事前審査を出してみることにしました。

審査を受ける目的と結果

今回行うものは事前審査のさらに事前の審査というイメージ。確認したいことは土地に問題がないか(その金融機関が担保にできると判断するか)ということ。

ちなみに、事前審査には有効期間(半年とか)があるため我が家では今回の審査結果は利用できないため、あくまで土地購入のための利用で、そのあたりの事情も銀行に正直に話して審査を出しました。

まずは、メインバンクである都市銀行へ。そもそも土地購入の前に審査を受けたらどうかと提案してくれた銀行です。

事前審査では土地に対してまでは細かく見ない金融機関も多いのですが、その銀行では事前審査の時点で土地についても確認するタイプの金融機関で、この銀行では事前審査の時点で登記簿や公図などが提出することになっていました。

私たちは結果的に、この都市銀行と地方銀行の二つに事前のさらに事前審査をお願いすることになりました。

都市銀行での結果

我が家は夫のみでローンを組むので、夫のメインバンクということです。

利率3%で計算したときに収入に対する返済率が30%以下(その銀行の審査基準)となっていて、夫はどちらかというと公務員的な職なので問題なくすぐに回答があるかと思いきや……。

銀行の担当者の方のアドバイスがある意味当たり、銀行の関連会社の保証会社では融資が受けられないことが発覚

基本的に保証会社からは理由を教えてもらえないのですが、銀行の担当者の方の推察では土地の流動性の低さを危惧してではないかとのことでした。

たしかに広さと自然を重視し、都市計画区域外の国定公園内。いかにも流動性のなさそうな土地です。

その後銀行が別の保証会社を利用することで希望する額を借りられるとの回答はあったのですが、利率が予想より高くなりました。

しかも条件として土地の地目を現在の山林から宅地に変えておいてくださいとのこと。

そこで、土地の地目の変更について調べてみることにしました。

土地の地目を山林から宅地に変更するには

地目は土地の登記簿で確認できます。

購入予定の土地は雑木林だったような場所。地目は山林でした。

ネットで確認してみると諸説あるようでよくわからなかったため、土地購入でお世話になる予定の司法書士の方が土地家屋調査士でもあったため、挨拶がてらついでに聞いてみることに。

すると、家が建ってから法務局で登記を行う際に地目の変更を一緒に申請するのが一般的言われました。原則、法務局がその土地に今家が建っていることを確認してから変更になるということ。

仮に建てる前に申請するとしたら、水を引き、土地の整備をした上で法務局がどう判断するかなので、その判断がどうなるかまではわからないとのこと。

この都市銀行で進める場合、そのあたりは打ち合わせが再度必要となりそうだなと感じました。

ちなみにこの時点で、いろいろなことがさらに確認したくなり、法務局で接道の登記簿をとり公道であることを確認(接道が私道のみだと問題になる)、役所の都市計画課で購入予定の土地に家を建てる場合に何らかの規制がないか確認、さらに都道府県の建設事務所で何らかの規制がないかを確認、また国定公園内のため公園法を担当する部署に確認。
工事の際に申請が必要になりますが、家を建てられない場所ではないことを自分自身でも確認しました。

それから次に、不動産屋さんにその区域で実績のある銀行を教えてもらうことにしました。

すでに実績のある銀行なら土地が問題になることはないのではと思ったのです。

地方銀行での結果

審査を出す前にいろいろと確認したかったため、銀行に直接出向き以下のようなことを確認しました。

審査時に地目が山林でも大丈夫か?
建てた後に宅地に変更することを約束してもらえれば大丈夫

分割融資を行っているか?(注文住宅では家が出来上がる前、住宅ローンの実行前に支払いが何回かあるため)
業者と取引があるか確認するが行っている

利率はWEBに出ていた通りか?(都市銀行よりWEBに出ている適用金利の例が高かった)
→我が家の場合WEBの適用金利として出されていたものより0.3%低くなるよう本部と交渉

団体信用保険の上乗せ金利はWEBに出ていた通りか?
WEBにでているよりも実際にはどのタイプも低い上乗せ金利

このあたりの条件が合っていたため審査に出してみることに。
指示があったわけではありませんが、登記簿や公図についても一緒に提出。

その後結果として希望金額を言われていた金利で借りられるという回答でした。
事前審査が通ったからといって本審査が通るとは限らないし、そもそも期限が間に合わないのであくまで目安ですが、今わかる範囲で土地を購入してから先がある程度は見通せたような感じがしました。

おわりに

WEBで見たときに高いと感じていた地方銀行の利率が、結果的には都市銀行で理想としていた金利に近くなり、我が家の場合、現時点ではその地方銀行の方が利率は低く、条件に無理がないという結果になりました。

このあたりは実際に銀行に聞いてみて、審査をしてみないとわからないと思いました。

ひとまず、仮のものにはなりますが事前審査を経て借りられる目処が立ったため、土地を購入する方向で実際に動き始めることに

何かしらの根拠がないと、あまりにも高額の土地の購入という事柄をする気にはどうにもなれませんよね。
ただ土地を入手しなければ始まらないのも事実
目処はついても大きな決断になることに変わりはありませんが、いつかは決断しなければ家が建たないので、今がそのときなのだと思っています。

ちなみに本当に住宅ローンの契約をするのはまだまだ先なので、今後も各銀行の住宅ローンについて調べていこうと思っています。

我が家の場合、土地と建築期間にひとくせあるため、目星をつけて電話&窓口での確認になりそうです。

ちょっと手間はかかりますが、人生において大きなウェイトを占める契約になるので、条件・利率・団信の内容ともに納得のいくものを選びたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました

楓*

楓*

主婦 兼 校正者

東海地方に住む主婦で校正者の楓*です。
趣味を満喫すべく本や映画の感想、登山の記録を綴っています。
日々の暮らしが楽しく快適になるようなモノ・コトも探しています♪

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